案情介紹
       孫女士一次性付清全部房款購(gòu)買了某處商品房的頂層，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨，幾場(chǎng)大雨之后，孫女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步，孫女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。孫女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。
       孫女士認(rèn)為自己購(gòu)買房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)產(chǎn)商造成的，所以不打算再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。
       開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償孫女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意對(duì)孫女士調(diào)換房屋，自己和孫女士之間沒(méi)有糾紛。
       物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果孫女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果孫女士不交納供暖費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。
       由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒(méi)有任何異議，孫女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書(shū)面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了孫女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，孫女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)孫女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。
律師分析：
       孫女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。《合同法》第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。
       開(kāi)發(fā)商、孫女士、物業(yè)管理公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
開(kāi)發(fā)商與孫女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)孫女士負(fù)有債務(wù)。
       孫女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，孫女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是孫女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)。
       關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果孫女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么孫女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)。
       開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。孫女士主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)孫女士負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件。
調(diào)解結(jié)果：
       最終解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，孫女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在替孫女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)孫女士的賠償義務(wù)就履行完畢。
       本案中，因?qū)O女士向開(kāi)發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以孫女士自己還要交納供暖費(fèi)。